文/谢逸枫
2023年6月15日，一组数据显示，尽管前5月全国商品房平均价同比上涨12.5%，创2020年以来同期历史最高涨幅。由于投资、供应下降、需求萎缩，目前房地产市场处于调整期，呈现恢复性放缓、下降风险、企稳基础不牢固的趋势。
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数据告诉市场，目前房地产短期表现低迷，市场回暖、复苏遭遇阻挡。具体为销售、供应端、投资端、需求端、资金端跌幅扩大，救市一直呼之欲出，避免房地产硬着陆断崖式崩跌。
总结5月全国房地产市场数据表现，可以看出房地产行业供需两端、资金端的“偏冷”，这说明政策对市场的效果非常差。传导出一个明确的市场信号，即房地产市场压力、风险还没有解除。
笔者认为，总体评价当前房地产市场看，目前全国房地产处于调整期，短期内市场供需修复需要半年以上。而需求、信心的恢复阶段，房地产企稳的基础、条件不牢固。因此，未来政策需加大刺激力度，预计7月出台救市政策。
预计7月出台房地产救市政策，原因四点。主要是参考二季度、上半年的GDP增速，是否低于上季度、低于市场预期。其次是房地产市场是否继续下降。再次是财政压力是否加大。最后是为下半年发冲刺准备。
当三道红线、房地产贷款集中制正式放松及金融16条措施、三支利箭全面落实，供需政策全面加大刺激范围、力度时，房地产政策方能显效。预计房地产供需关系、市场预期好转，市场就会逐渐的复苏回暖、企稳。
如何评价房地产市场表现？如何研判下一阶段的走势？对此，统计部门的官方代表表示，今年2、3月份，随着经济运行恢复常态化运行，前期受到压抑的住房需求较快释放，房地产市场出现一定反弹。
随着经济运行逐步恢复到正常轨道，房地产市场也逐步进入常态化恢复运行态势。从5月份情况看，房地产市场总体平稳，但受到多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷，房地产市场还在缓慢恢复。
尽管房地产市场仍在恢复，但房地产目前还面临不少困难。从下阶段看，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。
6月15日，一组国家统计部门的2023年前5月全国房地产数据显示，开发投资额、施工面积、新开工面积、土地购置面积、土地购置金额五项供应端指标，呈现跌幅扩大、下降、供应呈现恶化趋势。
竣工面积、商品住宅房价涨幅二项指标增幅扩大，库存增长15.7%。销售金额增幅回落为8.4%、到位资金跌幅扩大为6.6%、销售面积跌幅扩大为0.9%%、三项指标持续下降，说明房地产处于调整期，市场修复缓慢。
总体看，市场供应端的下降扩大趋势，房企的投资压缩非常明显。施工面积、新开工面积、购置土地面积的萎缩，持续负增长，说明资金输血不足，加上融资传导堵塞，债务集中到期让房企口袋缺钱。
需求端的复苏不稳定，尽管房企到位指金增月改善，资金链依然处于紧张的趋势没有改变。由于集中保交房、集中债务还款，销售回款无法传导到投资端，房企没有剩余过多的资金去扩大投资。
第一是投资额。前5月全国房地产开发投资额累计同比连续一年零2个月（14个月）下降，同比单月连续下降1年9个月（21个月），跌幅较前4月扩大1%，呈现恶化趋势，需要警惕。预计年内转正。
前5月全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%。其中，住宅投资34809亿元，下降6.4%。办公楼投资1825亿元，同比下降6.0%。商业营业用房投资3261亿元，同比下降18.2%。
单月数据看，5月全国房地产开发投资10187亿元，环比增加6.8%，同比下降10.5%（4月同比下降7.3%、3月同比下降5.9%），单月走势仍持续下行，在行业深度调整和融资并未明显改善下，开发企业投资信心、投资能力恢复尚需时日。
5月全国房地产开发投资额达10186亿元，同比下降10.5%，跌幅较1-4月扩大3.2%，，出现两位数下滑，而4月降幅为7.3%。整体好于4月份，但绝对量依旧处在低位，较2022年月度投资平均值低14%。
物业类别投资看，全国投资跌幅扩大主要受住宅投资影响，跌幅较上月扩大1.5%，占总投资比重与上月持平，为76.2%。办公楼投资持续改善，5月跌幅再收窄3.2%。
区域地区投资看，各区域房地产开发投资均低迷，整体呈现东部、中部、西部、东北部市场弱格局，各区域投资同比继续负增长。东部开发投资同比跌幅最小，为2.2%，东北地区跌幅最大，达到19.3%。
值得注意的是房企的投资集中，并且加大东部地区投资，占总投资比重为59.8%，较上月提升0.5%，原因是销售回款快速。而中部地区较4月有所改善，跌幅收窄0.5%。东北和西部地区跌幅最为明显。
第二是供应端。前5月全国商品房施工面积与新开工面积跌幅扩大，竣工面积连续3个月涨幅扩大，表明房企集中精力保交楼。而施工面积、新开工面积跌幅扩大，主要是销售端、资金端没有完全复苏。
前5月房地产开发企业房屋施工面积779506万平方米，同比下降6.2%（前4月同比下降5.6%、前3月同比下降5.2%）。其中，住宅施工面积548475万平方米，下降6.5%（前4月同比下降5.9%、前3月同比下降5.4%）。
前5月房屋新开工面积39723万平方米，下降22.6%（前4月同比下降21.2%、前3月同比下降19.2%）。其中，住宅新开工面积29010万平方米，下降22.7%（前4月同比下降20.3%、前3月同比下降17.8%）。
新开工年初大幅反弹后，随后快速回落并保持低位，累计增速较1-4月降幅扩大1.4%，尚未有止跌迹象。主要原因是受制于资金压力和新增土储规模下降，新开工规模整体下滑趋势不改。
单月数据看，5月新开工规模8503万平方米，环比4月增长20%，同比大跌幅27%。由于市场行情分化，房企新开工进度呈分化趋势，热点城市、区域的项目推进较快。因此，短期内保持下降的趋势是不可改变的。
前5月房屋竣工面积27826万平方米，增长19.6%（前4月同比增长18.8%、前3月同比增长14.7%）。其中，住宅竣工面积20194万平方米，增长19.0%（前4月同比增长19.2%、前3月同比增长16.8%）。
前5月房屋竣工面积同比涨幅继续扩大，“保交付”依然是各地方政府稳步推进的重要举措。在“保交楼”政策带动下，各地加强对房地产重点项目调度，带动房地产竣工较快增长。
单月数据看，5月房屋竣工面积4148万平方米，环比微跌3%，同比增长24%，但是增幅较1-4月收窄17.6%，主要原因是交房速度放缓慢。绝对量来看，5月竣工体量高于2022年二季度、三季度的均值。
第三是供应端。前5月全国房企土地购置面积、土地购置费用跌幅扩大。前5月比前4月、比一季度全国房企土地购置面积同比下降40.9%的跌幅还大，说明房企拿地意愿非常弱，投资信心未见明显恢复，政策端传递到投资端需要一定的时间。
全国房企土地购置面积累计同比下降2年3个月（27个月），同比单月连续下降2年5个月（29个月），预计年内难转正。拿地的房企，普遍是央企和国企，至少民企方面拿地的积极性是不高的。
影响房地产开发投资增速的主要指标中，根据第三方的机构测算，前5月全国土地成交总额1.22万亿元，同比下降7.58%，且拿地企业依然以国企、央企、地方城投托底为主，民企已经萎缩拿地或者不拿地了。
第四是需求端。前5月商品房销售面积同比下降0.9%，连续下降15个月（1月3个月）、销售金额同比增长8.4%，一季度止跌上升后，连续增长3个月，预计商品房销售面积同比年内转正，全年先冷后热、先抑后扬。
前5月商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%（前4月同比下降0.4%），跌幅扩大0.5%。其中住宅销售面积增长2.3%（前4月同比增长2.7%、前3月同比增长1.1%），连续增长3个月，增幅收窄0.4%，呈现下滑的迹象。
前5月商品房销售额49787亿元，增长8.4%（前4月同比增长8.8%。前3月同比增长4.1%），增幅回落0.4%。其中住宅销售额增长11.9%（前4月同比增长11.8%），连3个月增长。市场总体看，依然处在边际修复、复苏的过程。
前5月新建商品房销售市场走势保持稳定，销售面积和金额涨跌幅小幅波动，整体处于缓慢恢复区间，企稳基础不牢固。当前居民消费信心和购房意愿不强，就业和收入上的疲弱情况增加，持续上行缺乏支撑力，还需进一步稳固。
总结看，当前房地产市场处在底部企稳的弱复苏阶段，底部具有一定支撑，增长动能却是偏弱。原因是地方政府积极支持刚性和改善性住房需求，主要以三四线城市为主，对市场提振作用有限。
单月数据看，在积压需求基本释放后购房者观望情绪加重，新房销售境况不佳，4月行情转淡，5月未出现明显提升，持续回升动力不足。同比数据持续下行，跌幅较4月明显扩大，按可比口径计算得出5月销售面积同比下降3.0%。
5月商品房销售面积8804万平方米，同比下跌3%，增速较4月下降8.5%跌幅超出预期，5月商品房销售金额10037亿元，同比增长6.8%，增速较4月大幅收窄21%，预计6月同比跌幅将进一步扩大，且城市分化加剧。
物业分类销售看，其中商品住宅市场保持向好势头，销售面积同比涨幅较上月略有收窄。而办公楼及商业营业用房两项指标持续下降，跌幅有不同程度扩大，办公楼波动更为明显。
区域地区销售看，东部、和东北地区市场保持增长，涨幅较上月有所收窄，东北调整明显。中部和西部较为稳定，销售面积跌幅略有扩大。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为44.1%、60.9%，份额分别比上月提升1.2%和0.8%。
区域城市分化严重，其中东部销售绝对量领先其他区域，面积、金额始终保持正增长，面积同比涨5.2%，西部、中部下跌5.2%和8%、金额同比增长14.9%，高出西部、中部13.6和19.1%。
第五是库存端。5月末商品房待售面积6.4120亿平方米（前4月6.4487亿平方米前3月6.4770亿平方米），同比增长15.7%（前4月15.7%、前3月15.4%）。其中，住宅待售面积增长15.9%（前4月增长15.4%)。
5月末商品房待售面积6.4120亿平方米，较4月减少367万平方米。商品房待售面积连续3个月减少，减少幅度相对较小，库存去化主要集中在住宅市场。同比数据来看，住宅待售面积涨幅较上月扩大0.5%。
5月末商品房待售面积6.4120亿平方米，其中住宅待售面积3.1048亿平方米，同比增长15.9%。办公楼4768万平方米，同比增长22.6%。商业营业用房1.4029亿平方米，同比增长12.9%。总结看，去化缓慢。
全国商品住宅现房库存面积为3.10亿平方米，环比4月3.14亿、3月3.2亿平方米的库存有所下降。库存规模大抵相当于2017年10月的水平。说明目前的库存规模绝非历史最高点，至少比2014年-2016年的高库存规模差了一大截。
全国商品房待售面积在2015年创历史最高，2016年开始逐渐下降，到2020年下降到4.9850亿平方米，2023年回到超过2014年水平。历年数据显示，2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。
2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米。2018年5.2414亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2022年回到5亿平方米以上。
第六是价格端。目前房价已经走出了下跌的通道,开始步入上涨的区间。1月-5月全国商品房销售均价为10721万元/平方米（前4月10562元/平方米、前3月10200元/平方米），同比涨幅为12.5%（前4月9.2%前3月6.8%，前2月3.7%）。
前5月全国商品房销售均价10721万元/平方米（前4月10562元/平方米、前3月10200元/平方米），环比上涨1.5%，同比涨幅为12.5%（前4月9.2%，前3月6.8%，前2月3.7%），涨幅比4月扩大3.3%，连续上涨5个月。
前5月全国商品住宅均价为11099元/平方米（前4月10562元/平方米、前3月10532元/平方米、前2月10558元/平方米），环比上涨5.08%，同比涨幅为16.5%（前4月11.1%、前3月6.3%、前2月4.1%），涨幅比4月扩大5.4%，连续上涨5个月。
商品房、住宅平均价的上涨幅度与销售面积、销售金额的数据，市场表现、政策预期相背离、不匹配，归根结底是过去几年的高地价项目开始入市、各地限价政策有所放开、高价盘大量集中入市。
单月数据看，5月商品房平均价为11400元/平方米（商品房销售金额1.0037万亿元、销售面积8804万平方米），环比上涨9.5%，同比增长18.5%。4月价11970元/平，（商品房销售金额9205亿元、销售面积7690万平方米）环比增长17.5%，同比增长21.4%。
5月商品住宅平均价为12839元/平方米（商品房销售金额9112亿元、销售面积7097万平方米），环比上涨10.3%，同比增长29.6%。4月12469元/平方米（商品房销售金额8373亿元、销售面积6715万平方米），环比增长18.7%，同比增长20.9%。
这是2018年以后第一次出现。2021年1月和2月，全国新建住宅平均销售价格曾创出一个小高峰，比2020年12月上涨13.6%。此后，全国新建住宅平均销售价格对前一个月的涨幅，从未超过10%。
究竟是什么原因将平均价推高到上涨18.7%，按照统计部门的解释，4月商品住宅销售均价升幅较大主要因为东部成交量大，占比高，而中西部占比下降，所以价格上涨较为明显。
简单的说白了，是区域、市场产品结构性的因素。东部地区价格高的住宅销售好，原因是销售结构的变化。这个方法测算的销售均价的波动，体现了销售结构的变动，而不单纯是房价的涨跌。
按国家统计局的解释，销售额指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价）。销售面积指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积）。
2023年来全国房价已连续4个月上涨，但是涨幅回落。房价涨幅相对较大，主要原因是地方放松限价、限签政策、房企调整定价策略等有关，及市场区域、产品结构性的因素，即售价较高的核心城市、东部城市是成交主力。
第七是房企到位资金。前5月全国房企到位资金连续下降16个月（1年4个月），房企国内贷款同比下降连续一年10个月（22个月），跌幅扩大6.6%（前4月下降6.4%、前3月下跌9.0%、前2月下降15.2%）。
前5月房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%。其中国内贷款7175亿元，下降10.5%。利用外资13亿元，下降73.5%。自筹资金16267亿元，下降21.6%。定金及预收款19878亿元，增长4.4%。个人按揭贷款10354亿元，增长6.5%。
资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。前5月国内贷款同比下降10.5%，跌幅比前4月扩大0.5%，自筹资金下降21.6%，跌幅扩大2.2%。这两项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债能力，反映出金融机构对房企风险担忧加大。
支撑房企资金流的主要是销售回款。前5月定金及预收款同比增长4.4%，较前5月扩大0.4%，在房企资金来源中占比35.5%。个人按揭贷款同比增长6.5%，较前4月扩大4%，在资金来源中占比18.5%。
房企各项资金来源走势分化，定金及预收款、个人按揭贷款在销售持续回暖基础下，实现由跌转正。而国内贷款、利用外资和自筹资金跌幅有所扩大，其中自筹资金跌幅扩大至21.6%。总体看，融资端修复、资金面改善缓慢。
销售端的改善，已经通过首付款和按揭贷款等指标改善了房企资金面，但要真正传导到房企投资拿地和工程建设，时滞过长，并且面临着巨大大的压力。如果不及时解决，否则容易影响后续新盘的供应和房源的供给，导致供需不平衡。
目前在销售回暖影响下，定金及预收款对房地产资金来源形成一定支撑。由于房企的融资端未有根本性、实质性的改善，当前市场风险依然较大。因为二次债务违约、退市、逾期交房的风险依然存在。
尽管房企积极探寻债务全面解决方案，大多民营房企债务重组未有实质性进展，多家民营上市房企面临较大退市压力。目前需要通过积极营销强化自身造血能力，才能确保债务偿付和可持续经营。
第八是景气端。国房景气指数连续连17个月跌破100，呈现跌幅扩大。2023年5月国房景气指数为94.56。4月国房景气指数为94.78。3月国房景气指数为94.72。2月国房景气指数为94.67。1月国房景气指数为94.46。
2022年1月的国房景气指数96.83、2月的国房景气指数96.93、3月的国房景气指数96.66、4月的国房景气指数的95.89。5月的国房景气指数95.59。6月的国房景气指数95.4%。7月的国房景气指数95.3%。
8月的国房景气指数95.07，9月的国房景气指数94.86，10月的国房景气指数94.70，11月的国房景气指数94.42。12月的国房景气指数94.35，继续刷新2016年初以来最低水平。
判断房地产市场是否景气、活跃、信心的指标之一，国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现下跌，并且跌幅扩大的趋势，意味着房地产市场没有完全分复苏回暖、企稳，处于调整周期，并且拉长。
