终于！！！‍‍

(资料图片仅供参考)

就在昨天央行重磅宣布，将指导商业银行有序调整存量个人房贷利率！大家期盼的降低存量房贷利率下调，真的要来了！‍‍‍‍‍‍‍‍

8月1日，中国人民银行和国家外汇管理局共同召开了2023年下半年工作会议。

会议中，对于央行关于房地产和存量房贷利率的最新表态，逐一分析，其实最主要的就是4点：

1、延长现有保交楼贷款支持计划实施期限

2、加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度

3、引导个人住房贷款利率和首付比例下行‍‍

4、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率

直奔主题，其实降低存量房贷利率这件事儿，今年7月，央行就首次对存量房贷利率的调整作出表态。

7月14日时，央行货币政策司司长邹澜就表示：

前几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，按照市场化、法治化原则，央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者新发放贷款置换原来的存量贷款。‍‍‍‍

这个时候，表述还是“支持”和“鼓励”，而到了昨天的文件当中，就已经转变至现在的“指导”。

“指导”一词，或许暗示着银行在落实降低存量房贷利率的过程中间存在着一些阻碍，需要央行来定调。

从这里，就不难发现降低存量贷款利率是必然的！而且是一箭双雕，一鱼两吃！

一是因为2023年上半年提前还贷成为热潮，购房者普遍选择提前还清贷款，总额比中长期贷款要大。

降低存量房贷利率，就是在减少提前还款的数量，保障银行的利息收益！

另一方面，提前还贷对住房需求可能会构成一定影响。

不仅如此，在不调整存量贷款利率之前，已经出现了正在还房贷的购房者借用消费贷款或进行重新借贷，以应对购房的压力。

这样的操作确实存在风险，可能导致购房者面临更大的经济压力和不稳定的财务状况。

如果购房时的利率较低，购房者可能会选择不提前还贷，而是利用手里的闲置资金去消费、理财或者投资购买第二套房，以获得更好的收益。

这样的情况可能会导致购房市场需求的减少，影响房地产市场的活跃程度。

而下调存量房贷利率对于已经买了房的购房者，利好更为直接！

自去年各地下调房贷利率开始，新买房的购房者所办理房贷利率，是史上最低房贷利率，也就在4%左右。

但对于2020-2021年上车的这批购房者来说，假如办了100万的房贷，按照30年还款期，5.95%利率计算，等额本息还款，总计利息约为114万。

如果可以顺利置换至现有的LPR4.2%利率房贷，利息为76万元。

114-76=38万！已经快省出来一套房的首付了。对于利率高点买房的朋友们，可以开香槟了。

最后，则是大家都关心的如何实现。

从过去的经验来看，应该大概率降低房贷利率会通过“转按揭”来实现。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所谓“转按揭”，就是用新的按揭贷款置换旧的按揭贷款。先结清原银行的按揭贷款，再办理新银行的按揭贷款，进而降低利率。

还有一种可能，就是直接作废原来的贷款，按照现在的贷款利率行情，发放新的贷款。

但比起“转按揭”来说，可能性会更小一点，毕竟要是这么简单，就不需要“指导”了。

最后一种则是例如广州，部分银行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券，可以看做是间接降低存量房贷款利率。

此外，还有值得注意的是，央行在会议中再次确认将继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。

根据央行的政策，将有更多城市实施首套房20%的首付比例，以及二套房30%的首付比例。

这一措施将降低购房者的购房门槛，鼓励更多家庭购买首套房或者改善房，促进房地产市场的活跃和稳健发展。

首套房和二套房的贷款首付比例，效果比较简单粗暴，属于“组合拳”，尤其是对于西安在内的一二线城市来说。

西安虽然没有正式宣布开始“认房不认贷”，但实操过程中，已经有部分银行打破了以往严苛的“认房又认贷”规定！

只要将首套房贷还清，二套房可享受首套房贷利率。首付低了，利率低了，就能够激发潜在改善群体换房。

而会议中提到的降低个人住房贷款利率，则是暗示目前还有降准的空间，可以视市场情况而定。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在这一次会议提到的6项相关工作中，房地产是唯一被提及的产业经济！

这表明在众多产业发展中，房地产仍是最受关注的。

会议强调了一些既有的房地产政策，显示政策总体上延续了上半年的总基调。

这些政策的继续落实将为购房者提供更好的购房条件，促进购房市场的活跃，对于房地产行业的稳健发展和经济的持续增长都具有积极的作用。

购房者也应谨慎理性地进行购房决策，充分利用政策优势，避免不必要的经济风险。